Titre de propriété en Thaïlande : Introduction

Avoir le bon titre de propriété en Thaïlande est une priorité si vous désirez louer ou acheter du terrain. En effet, le titre de propriété en Thaïlande permet ou pas la vente ou la location. Un document caduque ou des mesures inadaptées invaliderait votre acquisition immobilière. 
Et comme je l’explique dans ma vidéo dédiée à l’achat d’un terrain en Thaïlande, il existe des pièges à éviter si vous voulez éviter d’être la victime d’un escroc.


1. Le Chanote ou Nor Sor 4, le meilleur titre de propriété en Thaïlande

Le chanote est le titre de propriété en Thaïlande qui accorde au titulaire tous les droits sur le terrain. C’est ce titre de propriété que vous devez privilégier pour votre future acquisition immobilière. Le chanote permet de sous-diviser, vendre, transférer, assigner, utiliser et posséder. Un terrain avec un chanote a les mesures les plus précises. Si vous envisagez d’acheter une propriété en Thaïlande, il est préférable que le terrain ait un chanote comme titre de propriété. Les copropriétés sont généralement construites sur le titre Chanote.

Le chanote en quelques points 

  • C’est le plus haut titre de propriété en Thaïlande
  • Nommé d’après les lettres thaïlandaises trouvées dans le coin supérieur droit de l’acte – น.ส. ๔. จ – น d’où le nom Nor Sor See Jor
  • Le terrain est enregistré au Département foncier.
  • Le propriétaire possède 1 exemplaire et le 2 e exemplaire est conservé au bureau des archives du Département foncier ( Land of Office )
  • L’acte original est fait sur une seule feuille puis estampillé au milieu, il est ensuite divisé en deux actes – chacun ayant la moitié du timbre dessus
  • Des actions sont notées à l’arrière de l’acte, par exemple des hypothèques sur des terres, des servitudes, des scissions, des changements de propriété, etc., de sorte que les registres de propriété, les lotissements, la taille des terres, etc. sont bien documentés.
  • Cartographié dans une base de données précise d’arpentage du gouvernement
  • Relevé par GPS – aucune pente prise en compte – mesure point à point si le terrain est sur une pente, la surface sera en fait plus grande que le terrain.
  • Limites marquées de poteaux numérotés qui correspondent au numéro de l’acte de propriété.

2. Nor Sor 3 Gor ( second titre de propriété en Thaïlande )

Avec un terrain possédant un titre de propriété Nor Sor 3 Gor, cela signifie que le terrain attend un titre de propriété complet. Le terrain a également été mesuré par le Département des terres, ses limites exactes étant déterminées à l’aide du levé aérien. Cela détermine ce que le propriétaire foncier possède exactement. Le type de terrain avec le titre Nor Sor 3 Gor peut être vendu, transféré, hypothéqué ou divisé. Nor Sor 3 Gor  peut être changé en titre de propriété complet (Chanote) en déposant une pétition auprès du département foncier. Sans opposition formulée contre la pétition, le chanote peut être accordée.

Le Nor Sor Sam Gor en quelques points

  • Second plus important titre de propriété en Thaïlande
  • Nommé d’après les lettres thaïlandaises trouvées dans le coin supérieur droit de l’acte – น.ส. ๓. ก – น  d’où le nom Nor Sor Sam Gor
  • Ce type d’acte a remplacé l’acte Nor Sor Sam. Gor ayant été ajouté au nom de l’acte (Gor Gai étant la première lettre de l’alphabet thaï, Gor est donc utilisé comme «A» en Thaïlande – Nor Sor Sam «A»).
  • Nor Sor Sam Gor n’a à son tour été remplacé par l’acte de titre Chanote plus précis en raison de technologies d’arpentage plus récentes et meilleures tels les relevés gps et satellitaires.
  • Peut être mis à niveau vers Chanote
  • Relevés effectués par voie aérienne et donc pas aussi précis que Chanote.
  • Actions notées à l’arrière de l’acte, par exemple les hypothèques sur les terres, les servitudes, les scissions, les changements de propriété, etc., de sorte que les registres de propriété, les lotissements, la taille des terres, etc. sont bien documentés.

3. Nor Sor Sam ou Nor Som 3

Le titre de propriété Sor 3 se limite  au droit de posséder le terrain, sans en transférer la possession effective. Si un terrain n’a que le titre Nor Sor 3, cela signifie qu’il n’a pas de limites exactes ni de points de parcelle exacts. Le terrain n’a encore jamais été mesuré par le Département foncier, même si un titre de propriété doit avoir été délivré par un agent foncier du district. L’inconvénient du titre Nor Sor 3 est que le propriétaire ne peut pas déterminer la superficie de son terrain. Le terrain avec un titre Nor Sor 3 peut être vendu ou transféré à condition qu’il y ait un avis public de 30 jours. Le titre Nor Sor 3 peut plus tard être remplacé par un Nor Sor 3 Gor.

Le Nor Sor Sam en quelques points

  • Troisième acte foncier de Thaïlande le plus élevé
  • Il s’agit d’un ancien type d’acte. Il a été remplacé en premier par le Nor Sor Sam Gor (Gor Gai étant la première lettre de l’alphabet thaï, Gor est donc utilisé comme « A » en Thaïlande – Nor Sor Sam (3) A) et par le Chanote.
  • Peut être mis à niveau vers Chanote dans la plupart des cas
  • Jamais arpenté ou arpenté uniquement avec un mètre ruban. Donc les bordures ne sont pas aussi précises que le chanote. Souvent, les frontières ne sont marquées par le propriétaire lui-même et respectées par les voisins.
  • Le prix doit être ajusté en fonction de la taille éventuelle du terrain, c’est-à-dire un prix au m2 et non pour la parcelle.
  • Actions notées à l’arrière de l’acte, par exemple les hypothèques sur les terres, les servitudes, les scissions, les changements de propriété, etc., de sorte que les registres de propriété, les lotissements, la taille des terres, etc. sont bien documentés.

4. Titre de propriété en Thaïlande non recommandés pour les acheteurs

Sor Kor Nung (1)

Ce type d’acte est un «acte» très lâche qu’il vaut mieux laisser aux Thaïlandais
Cet acte permet uniquement l’utilisation d’un terrain et n’est pas un acte de propriété transférable
Les frontières, et même l’emplacement des terres, peuvent être très vagues et posent souvent des problèmes.
Cet acte pourrait éventuellement être mis à niveau vers un chanote mais le processus devra être complété par la famille propriétaire. Une demande de mise à niveau, montrant une preuve d’utilisation à long terme, doit être présentée au tribunal.

Dans le passé, il était courant qu’un Sor Kor Nung délivré pour une parcelle de terrain ait été utilisé pour améliorer une autre parcelle de terrain (sans aucun acte du tout). Cela entraînera inévitablement des problèmes pour le titulaire initial, que ce soit fait avec ou à son insu.

Par Bor Tor Haa (5)

Il s’agit d’un type d’acte communément trouvé, mais il est conseillé de ne pas acheter ce type de terrain.
Il s’agit essentiellement d’un reçu, montrant que le propriétaire a payé une taxe d’utilisation des sols très minime.
Il n’y a pas d’ arpentage en tant que tel, seuls les voisins doivent signer et confirmer les frontières de ce territoire tous les quatre ans et payer leur impôt en même temps.
Le terrain appartient toujours au gouvernement, mais le propriétaire n’est considéré que comme un locataire.

Sor Por Gor 4-01

Ce type d’acte foncier signifie qu’il a été donné à une famille pauvre ou sans terre par le gouvernement.
Ce type d’acte ne peut être vendu.
Cet acte doit rester au sein de la famille allouée.


Pour plus d’informations sur les titres de propriété de la Thaïlande ou tout autre bien immobilier, les légalités thaïlandaises ou la construction je vous recommande de prendre systématiquement contact avec un cabinet d’avocats. Evitez de prendre l’avocat proposé par les vendeurs et préférez un cabinet disposant d’intervenants francophones afin de bien comprendre tous les tenants et aboutissants de vos démarches, et bien sûr d’être conseillé et guidé au lieux de vos intérêts. N’hésitez pas à découvrir notre article à ce sujet.


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Quel titre de propriété en Thaïlande pour acheter un terrain ?

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