Usufruit en Thaïlande

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L’usufruit en Thaïlande

L’usufruit en Thaïlande est, à mon avis, une des meilleures solutions pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Avant d’aller plus loin dans cet article sur l’usufruit en Thaïlande, je tiens à préciser que je ne suis nullement un homme de loi, je partage juste des informations qui peuvent être utiles aux expatriés ou candidats à l’expatriation. Je recommande donc à chacun de prendre conseils auprès de professionnels spécialisés ( on en trouve des francophones ) afin de trouver une solution adaptée à la spécificité de chacun, et de découvrir les subtilités législatives qui peuvent m’échapper.

Le droit d’usufruit, qui est un droit de propriété, est prévu par le Code civil et commercial thaïlandais (CCC), en vertu duquel le propriétaire d’un immeuble confère à l’usufruitier des droits de possession, d’utilisation, de jouissance et de gestion d’une propriété spécifique.

Vous trouverez en bas de cet article la traduction française de tous les textes de loi se référant à l’usufruit en Thaïlande.

Comme expliqué dans la vidéo postée sur ma chaine YouTube, les règles de l’usufruit peuvent varier légèrement selon la province où le contrat sera déposé. En effet, pour que l’usufruit soit validé, il doit impérativement être enregistré au « Land Office« , l’équivalent du cadastre en Thaïlande.

L’usufruit peut être signé pour une période déterminée n’excédant pas trente ans ou bien pour la durée de vie de l’usufruitier. En règle générale, la personne qui désire acquérir une propriété en Thaïlande préférera signer un usufruit qui le couvrira toute sa vie plutôt que pour une période limitée.

A savoir que l’usufruit peut être signé pour plusieurs personnes. Par exemple, si vous êtes un couple étranger, vous pouvez demander que l’usufruit soit à vos deux noms, et pourquoi pas également au nom de vos enfants, à condition qu’ils soient déjà nés, on ne peut pas le faire sur un enfant à naître.
Mais bon, il est aussi peu probable qu’un propriétaire accepte que l’usufruit s’étale sur deux ou trois générations d’usufruitiers.

Autre chose intéressante à savoir c’est que l’usufruit en Thaïlande ne doit pas obligatoirement être lié à une transaction financière. On peut très bien réaliser ce type de contrat sans aucune compensation pécuniaire. Néanmoins, le « Land office » pourrait penser que, dans ce cas, l’usufruit est utilisé comme un moyen de contourner la loi.

Comme dit en introduction, vous disposer de quasiment tous les droits d’un propriétaire, excepté le fait que vous ne pouvez en aucun cas revendre le bien dont vous avez la jouissance. Vous ne pouvez pas revendre mais vous pouvez par contre sous-louer, et pourquoi pas sous la forme d’un bail de 30 ans.
Attention néanmoins que certains « Land office » n’accepte pas, dans le cadre d’un usufruit en Thaïlande, que le bail proposé par l’usufruitier dépasse 3 ans.

Il existe des contrats type d’usufruit disponibles au « Land office ». Néanmoins, et comme précisé au début de l’article, chaque situation est différente et prendre conseil auprès d’avocats spécialisés afin d’avoir un contrat adapté me semble être la meilleure solution.

Usufruit / สิทธิ เก็บ กิน : (Traduction depuis le Code civil et commercial thaïlandais)

Section 1417.

Un bien immobilier peut être soumis à un usufruit en vertu duquel l’usufruitier a droit à la possession, l’usage et la jouissance du bien.

Il a le droit de gestion du bien.

L’usufruit d’une forêt, mine ou carrière donne droit à l’usufruitier à l’exploitation de la forêt, mine ou carrière.

Section 1418.

Un usufruit peut être créé pour une période de temps ou pour la vie de l’usufruitier. Si aucun délai n’a été fixé, il est présumé que l’usufruit est pour la vie de l’usufruitier.

S’il est créé pour une période de temps, les dispositions de l’article 1403 paragraphe 3 s’appliquent mutatis mutandis. (*)

Dans tous les cas, l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier.

Section 1419.

Si un bien est détruit sans qu’aucune indemnité ne soit versée, le propriétaire n’est pas tenu de le restituer ; mais, s’il le fait dans une certaine mesure, l’usufruit reprend dans cette mesure.

Si une indemnité est versée, le propriétaire ou l’usufruitier doit restituer le bien dans la mesure où il est impossible de le faire, compte tenu du montant de l’indemnité reçue, et l’usufruit renoue dans cette mesure ; mais, si la restauration est impossible, l’usufruit prend fin et l’indemnité doit être répartie entre le propriétaire et l’usufruitier au prorata des dommages subis respectivement par eux.

Les mêmes règles s’appliquent mutatis mutandis en cas d’expropriation ainsi qu’en cas de destruction partielle du bien ou d’impossibilité partielle de restituer le bien.

Section 1420.

Lorsque l’usufruit prend fin, l’usufruitier doit restituer le bien au propriétaire.

L’usufruitier est responsable de la destruction ou de la dépréciation du bien, à moins qu’il ne prouve que le dommage n’a pas été causé par sa faute.

Il doit remplacer tout ce qu’il a consommé à tort.

Il n’est pas tenu d’indemniser la dépréciation causée par un usage raisonnable.

Section 1421.

L’usufruitier doit, dans l’exercice de ses droits, prendre soin de la propriété comme une personne de prudence ordinaire prendrait de sa propre propriété.

Section 1422.

Sauf disposition contraire de l’acte créant l’usufruit, l’usufruitier peut transférer l’exercice de son droit au tiers. Dans ce cas, le propriétaire du bien peut poursuivre directement le cessionnaire.

Section 1423.

Le propriétaire peut s’opposer à toute utilisation illégale ou déraisonnable de la propriété.

Si le propriétaire prouve que ses droits sont en péril, il peut exiger une sûreté de l’usufruitier, sauf dans le cas du donateur qui s’est réservé l’usufruit du bien donné.

Si l’usufruitier omet de fournir une garantie dans un délai raisonnable fixé à cet effet, ou si, malgré l’opposition du propriétaire, il continue à faire usage du bien de manière illégale ou déraisonnable, le tribunal peut nommer un séquestre pour gérer le bien à sa place . Une fois la garantie donnée, le tribunal peut libérer le séquestre ainsi nommé.

Section 1424.

L’usufruitier est tenu de garder la substance de la propriété inchangée, et est responsable de l’entretien ordinaire et des réparations.

Si des réparations ou des mesures importantes sont nécessaires pour la conservation du bien, l’usufruitier doit en informer sans délai le propriétaire et en permettre l’exécution. En cas de défaillance du propriétaire, l’usufruitier peut faire exécuter les travaux aux frais du propriétaire.

Section 1425.

Toutes les dépenses extraordinaires doivent être supportées par le propriétaire, mais pour faire face à ces dépenses ou aux dépenses relevant de la section précédente, il peut réaliser une partie de la propriété, à moins que l’usufruitier ne soit disposé à avancer les fonds nécessaires sans percevoir d’intérêts.

Section 1426.

L’usufruitier doit, pendant la durée de l’usufruit, supporter les dépenses pour la gestion de la propriété, payer les impôts et taxes, et être responsable des intérêts dus sur les dettes qui lui incombent.

Section 1427.

Si requis par le propriétaire, l’usufruitier est tenu d’assurer la propriété contre les pertes au profit du propriétaire; et si la propriété est déjà assurée, il est tenu de renouveler cette assurance à l’échéance.

Il doit payer les primes de l’assurance pendant la durée de son usufruit.

Section 1428.

Aucune action du propriétaire contre l’usufruitier ou son cessionnaire dans le cadre de l’usufruit ou vice versa ne peut être inscrite plus d’un an après la fin de l’usufruit. Mais dans l’action du propriétaire qui n’aurait pu connaître la fin de l’usufruit, la prescription d’un an court à partir du moment où il en a eu connaissance ou aurait dû en avoir connaissance.

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(*) Section 1403 . Un droit d’habitation peut être créé soit pour une durée déterminée, soit pour la vie du cessionnaire.

Si aucun délai n’a été fixé, ce droit peut être résilié à tout moment en donnant un préavis raisonnable au bénéficiaire.

S’il est accordé pour une durée déterminée, la durée ne peut excéder trente ans ; si un délai plus long est stipulé, il est ramené à trente ans. La subvention peut être renouvelée pour une période n’excédant pas trente ans à compter du renouvellement.

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