Location de terrain, paie t’on l’intégralité ou bien par mensualité ?

La première règle à connaître est que tous les baux de location supérieurs à trois ans doivent être enregistrés au Département des Terres ( DOL, Department of Lands ), l’équivalant du cadastre français.

• • Donc de 1 à 3 ans, possibilité de faire un contrat de location sans l’enregistrer, avec tous les travers possibles et les risques que cela comporte.
  • De 4 à 30 ans, obligation d’enregistrer le bail auprès du DOL.

Important à savoir : on parle régulièrement de baux de 30 ans renouvelables. Attention que ce renouvellement ne peut être confirmé qu’à la dernière année du bail en cours.  Et que le propriétaire ( ou ses héritiers ) peuvent revenir sur leur engagement, moyennant compensation financière éventuelle et souvent décidée par un tribunal après un long processus judiciaire.

Pour les baux de 1 à 3 ans, les loyers peuvent se payer au mois, c’est par exemple le cas pour les locations touristiques. J’ai fait un article assez complet sur le sujet, où je parle justement des pièges de ces locations non enregistrées.
https://expatsiam.com/location-touristique-reprendre-thailande/

Pour les baux enregistrés au DOL, l’intégralité des années de location se paient généralement à la signature du contrat de location.

Peut on construire sur une location de terrain agricole ?

Là aussi j’ai fait un article assez complet sur les titres de propriété. Seuls deux titres de propriété permettent que le terrain soit  vendu, ou bien loué pour des baux allant jusqu’à 30 ans maximum.

Attention qu’il y a beaucoup de terres agricoles qui ne peuvent logiquement ni être vendues, ni être louées. Pour certaines il n’est même pas possible de construire une maison dessus, et ces terres ne sont transmissibles qu’aux héritiers directs à condition qu’ils continuent à utiliser ces terres dans le cadre d’une activité agricole.

Voir l’article sur les titres de propriété en Thaïlande : 
https://expatsiam.com/titre-de-propriete-en-thailande-acheter-terrain-chanote-bail-condo/

Bien sûr cela n’empêche pas que les agriculteurs fassent de la location de terrain entre eux, voire qu’ils se revendent leurs titres de propriété. Mais bon ce n’est pas le genre de pratique que doivent entreprendre des étrangers. Il faut savoir que la majorité des conflits, parfois dramatiques, et les affaires en justice, sont liés aux problèmes de terrain, de limite, de propriété,…

Donc pour répondre à J.R., non seulement la location de terrain agricole est hasardeuse mais la construction de bâti se ferait sans reconnaissance légale. De plus, rien n’empêche les anciens propriétaires de revenir sur leur parole, de vouloir se ré-approprier leurs terres une fois ces dernières ayant pris de la valeur.

Quel est le prix des terrains en Issan ?

En Thaïlande on parle généralement de rai quand on parle de surfaces. 1 raï est égal à 1.600 mètres carrés. Il faut donc environ 6 raïs pour faire un hectare.

J.R. parle d’un loyer de 6.000 euros par an en France et par hectare. Si on replace cela dans le contexte thaï, cela ferait environ 1.000 euros par raïs et par an, soit près de 30.000 euros pour un bail de 30 ans. Alors je sors ma calculette, 30.000 euros cela nous fait 1.120.000 bahts au cours actuel ( avril 2021 ). A ce jour, dans ma province de Loei, on trouve des terrains, avec un vrai acte de propriété de 30 ans, qui permet de construire, d’exploiter et d’être protégé, pour 500.000 bahts ( 13.000 euros ), voire même un peu moins cher.

Donc oui, en se référent aux chiffres donnés par J.R., cela coûte moins cher qu’en France. On peut louer un terrain constructible avec acte de propriété, pour 30 ans, éventuellement renouvelable, pour plus de moitié moins cher qu’un terrain agricole en France.

Maintenant je parle bien de terrain en Issan, si vous prenez en bord de mer, en centre ville, dans une zone touristique ou fortement résidentielle, alors les prix explosent et deviennent inabordables, on parle de plusieurs millions de bahts, voire des dizaines ou des centaines de millions de bahts, et pour des terrains qui peuvent être très inférieurs à 1 raï.

Peut on trouver un site avec les références de prix par région ?

Non, il n’y a pas d’argus par région. Eventuellement le DOL a une grille de référence pour les taxes et voir à ce qu’un terrain ne soit pas vendu, officiellement, en dessous de sa valeur.

Attention que les prix que l’on déclare au DOL et le prix que l’on paie peuvent varier fortement puisque le but du jeu est de payer le moins de taxes possibles sur la vente ou la location, même si cela reste assez minime en fin de compte.

Il y a des sites immobiliers mais ce n’est pas toujours une référence. Ce qui fonctionne le mieux c’est le bouche à oreille et surtout ne pas intervenir directement comme étranger, sinon les prix ont tendance à grimper. Ceux qui vivent sur place ou y ont des relations sont plus à même de trouver les bonnes opportunités.