Key money, cette pratique peu connue en Europe, une sorte de “pas de porte”, mais qui risque de survenir si d’aventure vous décidez de reprendre un commerce en Thaïlande.

J’ai abordé le terme de key money dans un autre article où je parle de reprise d’activité comme le fait de reprendre un bar, reprendre un restaurant, reprendre une guesthouse, reprendre un salon de massage ou autres. ( désolé pour la répétition du terme “reprendre” c’est juste pour le placement de mots clés et de référencement…5555 )

( Pour ceux qui l’ignorent encore, le chiffre 5 se prononce “ha” avec un H aspiré, en thaïlandais. Ici on remplace donc le terme “lol” par 555555, hahahaha…. Mais refermons cette parenthèse et revenons à notre key money )

Alors, en résumé, comme je l’expliquais dans mon autre article, le fait de reprendre un commerce en Thaïlande se traduit par le rachat d’une société et ensuite par la location d’un local déjà prêt pour cette activité, local généralement loué par la société que vous venez de racheter. Vous êtes donc propriétaire d’une société mais également locataire auprès d’un autre propriétaire, celui du bâti et du terrain que vous occupez. J’explique les inconvénients et les dangers d’une telle pratique dans mon article : Reprendre un commerce en Thaïlande, les pièges à éviter

Donc en général, dans le contrat que vous signerez comme locataire, vous aurez un loyer mensuel à payer et une caution à verser. Cette caution est généralement équivalente à deux mois de loyer.

Mais dans certains cas, il est possible que le propriétaire des lieux vous demande un key money.

Qu’est ce que le key money en Thaïlande ?

Alors déjà, cette pratique n’est pas répandue dans tout le pays. C’est plutôt dédié aux zones touristiques et lié à certaines locations, à des lieux dédiés comme les bars, les salons de massage, les Coffee shop, les locations touristiques, les restaurants, les snacks,… bref, tout ce qui est lié aux activités touristiques.

Alors il faut avouer que ce fameux key money fait reculer plus d’un repreneur. En effet, il ne s’agit pas de loyer, ni même de caution. En fait pour beaucoup c’est de l’argent versé à fond perdu, qui plus est sans aucun document attestant de la transaction et de son utilité. D’autant plus que le montant du key money est souvent assez conséquent.

Mais pourquoi les propriétaires réclament ils un key money ?

Ce n’est un secret pour personne, nombreux sont ceux qui reprennent un business en Thaïlande et puis qui se casse la figure. Les raisons de ces échecs sont nombreux et, contrairement à ce que certains aiment à prétendre, ne sont pas à imputer aux Thaïlandais. En effet, il y a des gens qui reprennent des activités sans avoir les bases et les connaissances nécessaires. Nombreux sont ceux qui confondent gestion d’entreprise et prolongation indéfinie des dernières vacances.

De plus, quantité des activités sont situées dans des zones touristiques où la concurrence est féroce et omniprésente. Comment espérer réussir là où d’autres ont échoué ? Bon bien sûr ceux qui cèdent leur business vous diront que c’est à contre coeur, pour des raisons familiales ou de santé, qu’il y a un potentiel énorme et j’en passe des meilleures.

Et puis, nombreux de ceux qui reprennent une activité n’ont pas les fonds nécessaires pour faire face à une baisse de fréquentation. Plus de clients, plus de trésorerie, et donc plus moyen de payer le loyer. Selon le contrat qui vous lie avec le propriétaire des lieux, au delà de deux mois de loyer impayés c’est direction la sortie.

Donc par rapport à ces échecs récurants, les propriétaires mettent en place un key money qui va leur permettre de combler les pertes de revenus quand le bâtiment va se retrouver vide. On ne compte plus le nombre d’étrangers qui, en défaut de paiement, quittent le pays sans prévenir, laissant l’établissement à l’abandon, sans repreneur.

Comment se calcule le key money ?

C’est le propriétaire qui fait son estimation est il est parfois difficile de négocier. Le key money est une sorte de protection pour que le propriétaire soit sûr de percevoir tout ou partie de son loyer durant une période spécifique. Prenons un exemple :

Un propriétaire prend comme durée de référence une année de location. Supposons un loyer à 100,000 bahts par mois. Cela nous fait donc un loyer annuel de 1,2 millions. Dès lors le propriétaire peut vous demander 600,000 bahts de key money ( 50% du loyer annuel ) et redescendre d’autant la location mensuelle ( 600,000 bahts sur un an soit 50,000 bahts par mois )

Donc finalement pour le locataire le montant du loyer annuel reste le même, sauf qu’il faut débourser six mois d’un coup + les deux mois de caution. Comme le key money n’est pas déclaré le propriétaire ne sera taxé que sur la moitié de loyers réellement perçus. Et si vous vous plantez, le propriétaire aura déjà perçu une partie des loyers, comblant l’absence de locataire liée à votre échec.

Bien sûr, contrairement à la caution, le key money n’est pas remboursé.

Attention, il n’y a pas de règles fixes pour le key money, chaque propriétaire fait selon sa convenance. Et aussi selon la fréquence qu’il désire et là aussi c’est dangereux puisqu’il n’y a aucun document écrit qui régisse ces “arrangements” officieux. Les plus honnêtes demanderont un key money une seule fois, au début du bail initial. D’autres le demanderont au début du bail et à chaque renouvellement de bail. N’oubliez pas ce que je vous disais dans mon autre article, les baux peuvent être renouvelés tous les trois ans avec en prime une augmentation parfois conséquente du loyer, et donc du key money dans ce cas précis. Enfin, certains propriétaires vous réclameront ce dû à des dates fixes, par exemple tous les ans, qu’i y ait ou pas renouvellement de bail.

Je vous ai donné ici les pratiques les plus usuelles mais il y a bien sûr des variantes.

Il est aussi important de savoir qu’il existe des locations d’espaces qui ne demandent pas de key money et que cette pratique ne visa pas seulement les étrangers, les Thaïlandais y ont aussi droit s’ils passent par des propriétaires ayant cette pratique.

A vous de voir si vous acceptez de traiter avec un propriétaire utilisant cette pratique ou de refuser systématiquement cela. Et attention lorsque vous reprenez une affaire en achetant une société existante, parfois le vendeur ne sera pas clair ou mentira sciemment sur l’utilisation du key money par le propriétaire, le but du vendeur étant à ce moment là de refiler sa boite et de récupérer ses billes.

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C’est quoi le key money ?

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