Depuis octobre 2025, il est possible d’obtenir une extension de séjour longue durée en Thaïlande en achetant un condominium d’au moins 3 millions de baht. Ce dispositif, souvent présenté comme un « Privilege Visa » ou un « visa investisseur » par les promoteurs immobiliers, est en réalité une extension de séjour annuelle renouvelable basée sur les ordonnances d’immigration 237/2568 et 238/2568. Avant de signer un compromis de vente, voici ce que les brochures ne vous disent pas.
Ce que c’est vraiment : pas un visa, une extension de séjour
La première confusion à dissiper : ce dispositif n’est pas un visa au sens propre du terme. Il s’agit d’une extension de séjour annuelle renouvelable, délivrée par l’Immigration Bureau sur la base d’un investissement immobilier qualifiant. Le statut final après extension est classé sous la catégorie Non-Immigrant Investissement — mais le visa d’entrée initial n’est pas imposé.
En pratique, le parcours fonctionne en deux phases, régies par les ordonnances 237/2568 (changement de catégorie) et 238/2568 (extension d’un an) :
- Entrée en Thaïlande : vous pouvez entrer avec pratiquement n’importe quel visa valide — visa touristique, visa étudiant, ou autre visa Non-Immigrant. Les sources disponibles indiquent qu’une conversion depuis un visa touristique est possible, à condition d’avoir au moins 20 jours restants sur votre permission au moment du rendez-vous immigration. En revanche, une entrée sous simple exemption de visa (visa on arrival ou exemption de visa) est a priori insuffisante.
- Changement de catégorie (ordonnance 237/2568) : vous demandez la conversion de votre statut en catégorie Investissement via le workflow du ministère du Tourisme, en fournissant les justificatifs d’investissement et la lettre TLS
- Extension d’un an (ordonnance 238/2568) : une fois le changement de catégorie accordé, vous obtenez une extension de 12 à 15 mois
- Renouvellements annuels : renouvelable chaque année sous réserve que l’investissement reste en place et que l’immigration approuve
Note importante : en juin 2026, les mécanismes administratifs complets de ce dispositif ne sont pas encore pleinement stabilisés. Les procédures peuvent varier d’un bureau d’immigration à l’autre. Un accompagnement juridique spécialisé est fortement recommandé avant d’engager l’achat.
Ce n’est donc pas un visa pluriannuel automatique. C’est une série d’extensions annuelles, chacune soumise à une approbation de l’immigration.
Les conditions d’éligibilité
L’investissement immobilier qualifiant
Trois routes permettent d’atteindre le seuil de 3 millions de baht :
- Achat d’un condominium en freehold (propriété pleine et entière) d’une valeur minimum de 3 millions de THB. Le bien doit être enregistré au Département foncier au nom de l’acheteur étranger. La date de transfert doit être postérieure au 1er octobre 2020 — les achats antérieurs ne sont pas éligibles.
- Location longue durée à au moins 85 000 THB par mois, avec des conditions strictes sur le contrat et l’éligibilité du propriétaire bailleur
- Leasehold qualifiant pour les villas et maisons, notamment à Phuket — sous réserve de conditions de durée et de valeur minimale
La route la plus utilisée et la plus sécurisée juridiquement est l’achat en freehold. Les deux autres routes comportent davantage d’incertitudes pratiques.
La lettre du ministère du Tourisme
Point souvent omis par les promoteurs : la procédure exige une lettre de certification du ministère du Tourisme et des Sports (Ministry of Tourism and Sports). Sans ce document, le dossier est irrecevable à l’immigration. L’obtention de cette lettre passe par des opérateurs agréés — dont Thailand Longstay Service (TLS), qui travaille en partenariat avec certains promoteurs immobiliers.
Cette dépendance à un opérateur tiers est un élément important à intégrer dans votre réflexion.
Ce que les promoteurs mettent en avant
Les arguments commerciaux sont séduisants et pour une part légitimes :
- Pas de visa runs : plus besoin de quitter la Thaïlande tous les 90 jours
- Pas de parrainage employeur : contrairement au visa Non-B salarié, aucune société ne doit vous sponsoriser
- Investissement récupérable : contrairement au Thailand Privilege (anciennement Elite) dont les frais d’adhésion sont perdus, votre 3 millions de baht reste dans un actif immobilier que vous pouvez revendre
- Potentiel locatif : le bien peut générer des revenus locatifs pendant votre absence
- Seuil accessible : 3 millions de baht (environ 80 000 €) est significativement moins cher que le Thailand Privilege (600 000 à 2,5 millions de baht en frais d’adhésion non récupérables) ou le LTR Visa (revenus de 80 000 USD/an minimum)
Ce que les promoteurs ne disent pas
C’est là que l’article devient utile. Voici les points rarement mentionnés dans les brochures commerciales.
Le « 20 ans » n’est pas un visa de 20 ans
Certains promoteurs parlent d’une « adhésion de 20 ans » avec Thailand Longstay Service. Ce chiffre désigne la durée d’accès au service TLS — pas la durée de validité d’un visa. Vous devez quand même renouveler votre extension de séjour chaque année auprès de l’immigration.
Aucune garantie de renouvellement
Chaque renouvellement annuel est soumis à l’approbation discrétionnaire de l’Immigration Bureau. Si les règles changent — et elles peuvent changer — votre extension peut ne pas être renouvelée. Le dispositif est basé sur des ordonnances d’immigration, pas sur une loi du Parlement, ce qui le rend plus facilement modifiable par décision administrative.
Pas de permis de travail inclus
Cette extension de séjour ne donne aucun droit de travailler en Thaïlande. Pour exercer une activité professionnelle, un permis de travail distinct reste obligatoire. Les personnes qui envisagent de télétravailler depuis la Thaïlande ou de gérer leurs affaires localement doivent en tenir compte.
Pas de chemin vers la résidence permanente
Ce dispositif ne constitue pas un parcours vers la résidence permanente thaïlandaise. La résidence permanente (PR) suit des critères entièrement distincts — notamment 3 ans consécutifs de visa annuel Non-Immigrant et un processus de candidature annuel très sélectif avec quota limité.
La qualité du bien prime sur le seuil des 3 millions
Le marché immobilier thaïlandais connaît une pression sur les stocks depuis 2024 : les transferts de condominiums ont chuté d’environ 8 % à Bangkok et le segment 3 à 5 millions de baht est précisément celui où l’inventaire non vendu est le plus important. Ce dispositif visa a été en partie créé pour stimuler la vente de ce stock. Autrement dit : le seuil de 3 millions de baht ne garantit pas la qualité ou la valeur future du bien. Des condominiums techniquement éligibles peuvent être mauvais investissements.
La liquidité est limitée
Les étrangers ne peuvent pas accéder aux prêts bancaires thaïlandais pour financer un achat immobilier. L’achat est donc nécessairement en cash intégral. Et si vous souhaitez revendre, le marché secondaire pour les condominiums dans la tranche 3 à 5 millions de baht est moins liquide que pour les biens premium.
La règle des 49 % de propriété étrangère
Dans tout immeuble en copropriété, la part de propriété étrangère ne peut pas dépasser 49 % de la surface totale. Si l’immeuble est déjà proche de ce seuil, vous ne pourrez pas acheter en freehold — et votre éligibilité au visa disparaît avec lui.
Comparaison avec les alternatives
| Dispositif | Coût minimum | Durée de séjour | Investissement récupérable | Permis de travail |
|---|---|---|---|---|
| Visa investissement 3M condo | 3 000 000 THB | 1 an renouvelable | Oui (immobilier) | Non |
| Thailand Privilege (Elite) | 600 000 à 2,5 M THB | 5 à 20 ans | Non (frais perdus) | Non |
| LTR Visa | Revenus ≥ 80 000 USD/an | 10 ans | N/A | Oui (Digital WP) |
| Non-Immigrant O retraite | 800 000 THB en banque | 1 an renouvelable | Oui (épargne) | Non |
| DTV (nomade digital) | 500 000 THB revenus/an | 180 jours/entrée | N/A | Non |
Pour qui ce dispositif est-il adapté ?
Ce visa par investissement immobilier est potentiellement pertinent pour :
- Les personnes qui souhaitent résider en Thaïlande à long terme et qui ont de toute façon l’intention d’acheter un bien immobilier
- Ceux qui ne remplissent pas les conditions d’âge du visa retraite (moins de 50 ans) et ne veulent pas dépendre d’un employeur
- Les investisseurs qui voient dans l’immobilier thaïlandais une opportunité indépendamment du visa
Il est inadapté pour :
- Ceux qui veulent acheter un bien uniquement pour le visa — l’investissement doit avoir sa propre justification
- Ceux qui ont besoin d’un permis de travail — ce visa ne le permet pas
- Ceux qui cherchent une stabilité juridique à très long terme — les renouvellements annuels restent soumis à l’approbation de l’immigration
En résumé
- Ce dispositif n’est pas un « Privilege Visa » — c’est une extension de séjour annuelle renouvelable (Non-Immigrant B Investissement), basée sur les ordonnances 237/2568 et 238/2568 d’octobre 2025.
- Il faut acheter un condominium en freehold d’au moins 3 millions de baht, enregistré à votre nom et transféré après le 1er octobre 2020.
- Une lettre du ministère du Tourisme est obligatoire — ce point est souvent omis par les promoteurs.
- Le « 20 ans » mentionné par certains promoteurs désigne la durée d’accès au service TLS, pas la validité d’un visa. Le renouvellement reste annuel et soumis à l’immigration.
- Ce dispositif ne donne aucun droit de travailler et ne constitue pas un chemin vers la résidence permanente.
- L’avantage principal sur le Thailand Privilege : votre investissement est dans un actif immobilier récupérable à la revente.
- La qualité du bien immobilier est primordiale — le seuil de 3 millions de baht ne garantit pas un bon investissement dans un marché sous pression.
Questions fréquentes sur le visa investissement immobilier en Thaïlande
Q : Ce visa est-il vraiment un « Thailand Privilege Visa » ?
R : Non. Le terme « Privilege Visa » est utilisé abusivement par certains promoteurs immobiliers. Le Thailand Privilege (anciennement Elite) est un programme distinct à adhésion payante. Ce dispositif est une extension de séjour basée sur un investissement immobilier, classée Non-Immigrant B, régie par les ordonnances 237/2568 et 238/2568 d’octobre 2025.
Q : Peut-on acheter n’importe quel condo à 3 millions de baht ?
R : Non. Le bien doit être un condominium en freehold enregistré au Département foncier à votre nom, transféré après le 1er octobre 2020. La quote-part de propriété étrangère dans l’immeuble ne doit pas dépasser 49 % de la surface totale. Certains projets promotionnels partenaires de Thailand Longstay Service ont un traitement facilité, mais d’autres biens éligibles peuvent aussi servir de base à la demande.
Q : Ce visa autorise-t-il à travailler en Thaïlande ?
R : Non. L’extension de séjour basée sur l’investissement immobilier ne confère aucun droit de travailler. Pour exercer une activité professionnelle en Thaïlande, un permis de travail distinct reste obligatoire, comme pour tout autre statut de séjour.
Q : Que se passe-t-il si je revends le condo ?
R : La perte de l’investissement qualifiant entraîne la perte du droit au renouvellement de l’extension. Si vous vendez votre condo sans le remplacer par un autre bien éligible, vous perdez la base de votre statut de séjour et devez recourir à un autre type de visa.
Q : Est-ce un bon investissement immobilier en dehors du visa ?
R : Cela dépend du bien choisi. Le segment 3 à 5 millions de baht à Bangkok est précisément celui où l’inventaire non vendu est le plus important depuis 2024. Certains projets sont de bon niveau, d’autres moins. L’évaluation de la qualité du promoteur, de l’emplacement et du potentiel locatif doit être faite indépendamment de la question du visa.
Q : Quelle est la différence avec le visa retraite Non-Immigrant O ?
R : Le visa retraite Non-O exige d’avoir au moins 50 ans et de justifier de 800 000 THB en banque thaïlandaise (ou 65 000 THB de revenus mensuels). L’argent reste en banque et n’est pas investi dans un actif. Le visa immobilier n’a pas de condition d’âge mais exige 3 millions de baht dans un bien immobilier. Pour les moins de 50 ans, le visa immobilier peut être une alternative au visa retraite.
Conclusion
Le visa par investissement immobilier à 3 millions de baht est un outil intéressant — à condition de ne pas confondre l’outil visa et la décision d’investissement immobilier. Si vous achetez un bien en Thaïlande pour de bonnes raisons (qualité du bien, emplacement, rendement locatif, cadre de vie), le visa est un avantage supplémentaire bienvenu. Si vous achetez uniquement pour le visa, vous prenez un risque immobilier sans filet. La règle est simple : l’investissement doit se justifier indépendamment du statut de séjour qu’il procure.
Si vous souhaitez évaluer votre éligibilité ou être accompagné dans votre démarche d’investissement immobilier lié à un visa longue durée en Thaïlande, contactez notre équipe. Nous vous accompagnons dans toutes vos démarches d’immigration et d’investissement.
